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Hotelzimmer ohne Aussicht

von Richard Haimann und Bernd Mikosch

In Großstädten wie Hamburg und Berlin verlieren Hotels an Wert. Der starke Euro schreckt Gäste und Investoren ab.

Die Fußball-Weltmeisterschaft 2006 hat dem deutschen Hotelmarkt nur ein kurzfristiges Strohfeuer beschert. Im vergangenen Jahr mussten Investoren bei deutschen Bettenburgen wieder teilweise deutliche Wertverluste verbuchen. Das zeigt der neue European Hotel Valuation Index der Londoner Beratungsgesellschaft HVS. Damit hat sich 2007 der langfristige Abwärtstrend am deutschen Hotelmarkt fortgesetzt.

Unter der Marktschwäche leiden nicht nur Hoteliers, sondern auch Anleger mit geschlossenen Fonds, die in deutsche Hotels investieren. Seit Jahren haben etliche Fonds ihre Eigner enttäuscht. Ein Beispiel ist das Grandhotel Heiligendamm, das mit einem Fonds des Initiators Fundus finanziert wurde. Auf eine Ausschüttung warteten die Anleger bislang vergebens. "Seit dem G8-Gipfel laufen die Geschäfte aber besser, die Nulllinie wurde überschritten", sagte ein Fundus-Sprecher. Auf der Zweitmarktplattform der Börse Hamburg-Hannover wechselte ein Fondsanteil zuletzt für 45 Prozent des Emissionswerts den Besitzer. Für den in das Berliner Adlon-Hotel investierten Fundus-Fonds 31 wurden 50 Prozent bezahlt. "Das liegt immer noch über dem Durchschnitt der Kurse aller Immobilienfonds am Zweitmarkt", sagte der Sprecher. Fundus veröffentlicht keine Leistungsbilanz, die Anlegern einen Überblick über die Ergebnisse der Fonds geben könnte.

 Hoher Komfort im Hotel Adlon in Berlin

Anzeichen für eine Trendwende am Hotelmarkt können die Analysten unter HVS-Direktor Dominique Bourdais nicht ausmachen. Weil das Bettenangebot die Nachfrage überstieg, mussten Hotelbetreiber 2007 in Berlin, Hamburg und Frankfurt die Übernachtungspreise senken. Da die Hotelpreise anhand der durchschnittlichen Zimmererträge ermittelt werden, verloren die Immobilien in allen drei Städten an Wert.

Besonders heftig traf es der HVS-Studie zufolge die Eigentümer Frankfurter Hotels. In der Bankenmetropole fiel im vergangenen Jahr der durchschnittliche Wert eines Hotelzimmers um 6,4 Prozent auf 168.300 Euro. "Trotz des chronischen Überangebots bringen Investoren in den kommenden Jahren weitere Hotelneubauten in Frankfurt an den Markt", heißt es in der Studie. Die Mainmetropole rangiert im HVS-Ranking der europäischen Großstädte an drittletzter Stelle.

 Wert eines Hotelzimmer 2007

Nur minimal besser - mit dem viertletzten Platz - schneidet Hamburg ab. In der Hansestadt fiel der Marktwert eines Hotelzimmers 2007 im Schnitt um 6,3 Prozent auf unter 200.000 Euro. Weitere Wertverluste scheinen programmiert. "Bis 2010 wird durch Neubauten das Bettenangebot in Hamburg signifikant wachsen", warnen die Analysten. Ähnlich ist die Situation in Berlin, wo die Marktwerte der Zimmer im vergangenen Jahr im Schnitt um 0,7 Prozent auf 174.900 Euro gefallen sind - und in den kommenden beiden Jahren eine Reihe von Neubauten eröffnet werden sollen.

Deutliche Wertsteigerungen hingegen konnten Investoren verbuchen, die an den Hotelmärkten in Osteuropa und den westeuropäischen Metropolen engagiert sind. In Moskau verteuerten sich Hotelzimmer 2007 im Schnitt um 14,3 Prozent nach 20,6 Prozent im Vorjahr. In Warschau betrug der Wertzuwachs 10,2 Prozent nach 14,7 Prozent 2006. In Paris stiegen die Preise 2007 im Schnitt um 6,0 Prozent, in London um 5,5 Prozent. Als einzige deutsche Metropole glänzte München mit einem Anstieg um immerhin 3,4 Prozent.

Die Krise an den internationalen Finanzmärkten könnte zu weiteren Wertverlusten bei deutschen Hotels führen. "Wir erwarten leicht steigende Anfangsrenditen", sagt Christoph Härle, Managing Director von Jones Lang LaSalle (JLL) Hotels in Deutschland. Der erwartete Preisrückgang beschert Investoren höhere Erträge aus laufenden Einnahmen. Betrug das Gesamtinvestitionsvolumen am deutschen Hotelmarkt 2007 noch 2,3 Mrd. Euro, dürfte der Betrag in diesem Jahr deutlich geringer ausfallen. Im Januar und Februar tröpfelten zwischen Nordkap und Gibraltar lediglich 840 Mio. Euro in Hotelinvestments. Härle: "In den ersten beiden Monaten 2007 waren es hingegen 4,2 Mrd. Euro" - mithin ein fünfmal höherer Betrag.

Als Bremse erweist sich vor allem der starke Euro: Die teure Währung hält nicht nur zahlreiche Touristen aus anderen Währungsregionen davon ab, Europa zu besuchen. "Sie dämpft auch das Interesse von US-Investoren am hiesigen Markt", sagt Härle. Hatten US-Gesellschaften 2006 noch für 1,7 Mrd. Euro europäische Hotels erworben, waren es 2007 nur noch 900 Mio. Euro. Ein Trend, der sich bei weiteren steigenden Euro-Notierungen fortsetzen dürfte.