Kde investovat do nemovitosti a jaká jsou rizika?

Lokalita

První, co musíme zvážit, je lokalita. Pro lokalitu je klíčová dopravní dostupnost, ale také občanská vybavenost, zeleň a kvalita prostředí. Načasovat pořízení není úplně jednoduché, ale čas přímo ovlivňuje výši vašeho výnosu. Řídit se podle místa zaměstnání občas kupující svádí, ale je to možné jen omezeně, protože bydlení pořizujeme většinou na dobu několika desítek let, pomineme-li pořízení pouze za účelem investice. V zaměstnání můžeme sice zůstat několik let, ale pravděpodobnost změny je relativně vysoká.

Důležitým kritériem je dopravní dostupnost, občanská vybavenost, možnost „volnočasových“ aktivit a samozřejmě blízké okolní prostředí, nejen pro vás, budoucí uživatele, ale i pro vaše budoucí kupující, pokud jste investory. Takový plánovaný obchvat pod okny vašeho bytu klidu nepřidá. Není od věci zvážit, jakým směrem se budete často vydávat na víkendové nebo pracovní cesty, abyste netrávili hodiny výjezdem z města, stejně tak není dobré z Prahy investovat v Ostravě, pokud tam nemáte vhodný kontakt ke správě vaší investice, ale pokud ano, není potřeba se tomu příliš bránit. Zejména u nových bytů je dobré navštívit úřad samosprávy a zeptat se na některé záměry města a obce. Je možné, že bude k dispozici i platný územní plán, kde vyčtete spoustu zajímavých věcí.

Nejlepší lokalita

Nejlepší lokalita je ta, o které víte něco víc než ostatní, a v dohledné době ve známost dané informace zvednou cenu v lokalitě, ideálně až skokově, třeba i o několik desítek procent. Takových míst je v současnosti výrazně méně než dříve, leč stále jsou. Zajímavost lokality je subjektivní věc, pro každého je zajímavé něco jiného. Pravidlem však je, že čím více zeleně a klidu, čím lepší dopravní dostupnost a občanská vybavenost, tím atraktivnější lokalita. Významnost lokality zvedají i připravované stavby, od metra, kanceláří, přes nákupní centra. Zajímavé je, že zahraniční firmy poptávají lokality blízko letiště, nebo alespoň na správné straně řeky vzhledem k letišti.

V zahraničních případových studiích bývají zmiňovány případy obyčejných rodin, které významně zbohatly tím, že odhadly zajímavost lokalit a nebály se přestěhovat. Přesunem z malých do větších měst se opakovanými prodeji nemovitostí dobraly k zajímavému bohatství.

Pozor na umělé vyzdvihování lokalit na míru dělanými články a kampaněmi. Leckdy jsou pouze podporou prodeje nekvalitního projektu, cílí na určitou skupinu lidí, útočí na jejich emoce, často bez racionálního podkladu.

Rizika investování do nemovitosti

V oblasti trhu nemovitostí existuje řada různých rizik, ale zmíním jen některé. Je otázka, do jaké míry se dají rizika odhadnout, vyloučit nebo „ošetřit“. Mezi hlavní rizika se počítají právní rizika, zejména spojená s vlastnictvím nemovitosti (složité právní vztahy například v souvislosti s dědictvím). Ty lze částečně ošetřit prověřením nemovitosti (katastr - list vlastnictví), ale také pojistit kvalitní smlouvou od dobrého právníka, včetně smluvních pokut kryjících možné ztráty. Dalšími riziky jsou ekonomická rizika, zejména související s vývojem na trhu nemovitostí, na finančních trzích i v dalších makroekonomických oblastech. Jde zejména o vývoj úrokových sazeb, směnného kurzu, ale také o daňovou politiku státu. Důležité je ohlídat možné využití nemovitosti, status nemovitosti a jiné. Například na některé nebytové prostory banka neposkytne hypotéku. Prodávající, potažmo realitní kancelář, je však samozřejmě nabízí za cenu odpovídající skoro ceně bytových prostorů. Problematické je zastavení takové nemovitosti, ale lze použít i jinou zástavu, například vilu rodičů na Hanspaulce.

Nesmíme zapomenout i na zadlužení jednotlivce nebo domácnosti. Není nic jednoduššího, než si sepsat vlastní rozvahu (bilanci majetku a zdrojů jeho krytí). Na levou stranu sepsat svůj majetek (aktiva), na pravou stranu, z čeho je financován (pasiva – zdroje financování). V horní části vaší pasivní strany uveďte vlastní zdroje (úspory, stavy účtů), ve spodní části pravé strany vaší rozvahy si sepište své úvěry a uvidíte své zadlužení. Nezapomeňte, že suma pasiv se musí rovnat sumě aktiv, to je známý účetní princip. Dále stačí jednoduše spočítat procento dluhů vzhledem k vašemu majetku a sami uvidíte, jak na tom jste.

Souhrnem

Při dobrém výběru nemovitosti včetně lokality lze časem vydělat několik set tisíc korun, leckdy i miliónů, to ale při větším objemu investovaných peněz. Pokud ale následně po prodeji koupíte další nemovitost v ještě lepší lokalitě, pak vám růst tržních cen, inflace a úrokových sazeb velkou část zisku uzme. Jak při koupi, tak při prodeji si je užitečné udělat malý průzkum trhu, hlavně cen, nabídky a poptávky (co je aktuálně k dispozici), ale také jaké alternativní příležitosti jsou nebo budou. To ovlivňuje a ještě možná ovlivní vaši cenu i možnost a délku prodeje. Často k výraznému zisku potřebujete také štěstí, ale hlavně kvalitní informace a odvahu.