Nastává vhodná doba k nákupu nemovitostí?

Krize realitního trhu však není jen podmíněna cenou bytů nebo domů. Současně na ni navazují i další služby, bez kterých si většina bytu chtivé populace nemovitost pro bydlení nepořídí. Řeč je o bankách. Ty již před několika měsíci zareagovaly na situaci a zpřísnily podmínky pro čerpání hypotečních úvěrů.

Ceny nemovitostí klesají

Dochází k paradoxní situaci, kdy nemovitosti určené k bydlení začínají zlevňovat, ale současně dochází ke zpřísnění pravidel pro získání hypoték. Opačný případ, kdy nemovitosti byly dostupné pro každého, neboť to umožňovaly úvěrové produkty, jsme již v minulosti zažili. Ne každá realita určená k bydlení je budoucí kandidátkou na snížení cen. Podle generálního ředitele Petera Višňovského z realitní kanceláře Lexxus je v posledním období patrná stagnace cen. Ta se týká starších nemovitostí. "Vzhledem ke značně pesimistickým odhadům hospodářského vývoje očekáváme, že mnoho připravovaných projektů bude odloženo. Stejně tak se dá očekávat pokračování stávajícího trendu poklesu cen méně kvalitních nemovitostí – především panelové zástavby," dodává Višňovský.

Podobný vývoj očekává i Petr Illetško, generální ředitel AAAByty.cz. Ten odhaduje u špatně dostupných a neatraktivních panelových sídlišť pokles cen až o deset a více procent. Lokality musí být navíc nevyhledávané a problematické.

Jestli se vás finanční krize příliš nedotkla a máte volné prostředky pro investování (anebo vám banka půjčí v podobě hypotečního úvěru), je až do poloviny příštího roku vhodná příležitost pro koupi bytu jako investice. I zde jsou však určité meze, které byste při zvažování vaší realitní investice (spekulace) měli vzít v úvahu. "Nemá smysl očekávat, že například cihlová zástavba v centrech měst půjde cenově dolů, to je skutečně naivní. Kdo takové byty koupil před rokem, dvěma, kdykoliv v minulosti, ten vydělal a jiné to nebude ani v budoucnu," podotýká Illetško.

Banky očekávají pokles cen

Spolehlivým indikátorem růstu anebo poklesu cen nemovitostí jsou banky, které se zaměřují na poskytování hypotéčních úvěrů. Z analýzy Hypoteční banky, kterou má redakce Měšce k dispozici, vyplývá, že ceny nemovitostí v České republice dosáhly vrcholu. Pro další vývoj cen nemovitostí bude podstatný vývoj v prvním čtvrtletí roku 2009.

"Obecně předpokládáme mírně klesající trend," myslí si Richard Hajduk z tiskového odboru LBBW Bank. Podobné stanovisko zastává i Pavla Langová z tiskového odboru České spořitelny: "V příštím roce můžeme pravděpodobně očekávat stagnaci hypotéčního trhu."

Pokles v objemu poskytovaných úvěrů na bydlení zaznamenávají všechny banky, které byly osloveny. Dosud banky nezaregistrovaly vážnější problémy v podobě neschopnosti splácet hypotéku. Česká spořitelna nebo Raiffeisenbank mají počet nesplácených hypotéčních úvěrů hluboko pod jedním procentem. "Nezaznamenali jsme, že by se podíl nesplácených hypoték výrazně zvyšoval. Kvalitní portfolio jsme vždy považovali za velmi důležité," říká Pavla Langová.

Banky se však očekávané krize nebojí. Závazek v podobě hypotéky není srovnatelný se spotřebitelským úvěrem a klient si dvakrát rozmyslí, v jaké výši ho chce čerpat a jestli na něj bude mít v průběhu několika desítek let.

"Bude záležet na tom, jak silně si krize projeví na českém trhu. S tím souvisí například nárůst nezaměstnanosti. Důležitý je třeba vývoj úrokových sazeb na mezibankovním trhu a řada dalších faktorů," zmiňuje Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank, některé indikátory, které jsou klíčové pro další vývoj hypotéčního trhu.

Kromě zpřísnění „kredit skóringu“, který je rozhodující pro získání hypotéky nebo jiného úvěru (obdobou je hodnotící číslo u úvěrů ze stavebního spoření), banky zpřísnily i poskytování dalších typů hypoték. Postihlo to zejména tzv. stoprocentní hypotéky nebo hypotéky s kombinací investičního nebo kapitálového životního pojištění. "Od poloviny listopadu jsme upravili podmínky pro poskytování 100% hypoték, amerických hypoték, předhypotečních úvěrů a kombinovaných hypotečních úvěrů s investičním a kapitálovým pojištěním," potvrzuje ředitel marketingu a komunikace Petr Žibřid z Volksbank.

Orientační úroková sazba hypotéky s tříletou fixační lhůtou a 85% zástavou nemovitosti se podle jednotlivých nabídek bank aktuálně pohybuje na úrovni 4,8 až 5,6 % p.a.

Jaký vývoj bude v roce 2009?

Banky očekávají snižování počtu a objemu úvěrů na bydlení, tak i návrat do původních hodnot, které byly v letošním roce. "Určité ochlazení se dá očekávat, návrat k hodnotám z uplynulého roku očekáváme nikoliv v řádu týdnů nebo měsíců, ale spíš později," netěší zájemce o hypotéky tisková mluvčí mBank Pavla Renčínová.

Každého, kdo prodává byt, však potěší Petr Illetško, který zastává názor, že dobrou investiční příležitostí příštího roku zůstávají pozemky, kvalitní novostavby a byty ve větších městech. Jestli chcete byt koupit, uvítáte opačné tvrzení, které má ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky Petr Němeček. "Stagnaci cen lze očekávat i u luxusních bytů v centru Prahy. Ceny nových bytů a rodinných domů v blízkém okolí Prahy mohou zaznamenat mírný pokles," uzavírá Němeček.

V současné době kupovat nemovitost (zejména byt) jako investici spíše nedoporučujeme. A už vůbec ne tomu, kdo v koupi bytu vidí zdroj příjmů v podobě plynoucího nájmu. Tento způsob investice je oproti jiným formám investování v průběhu času málo efektivní, protože vaše peníze proti inflaci příliš neochrání. Pokud však budete nemovitost užívat k bydlení, jde o rozumný krok.