Platit za byt předem je riskantní

Stavebnictví dosáhlo vrcholu

Stavebnictví v Česku v posledních letech zaznamenalo bouřlivý rozvoj. Tempo jeho růstu bylo tak velké, že se prakticky vyčerpal potenciál výrobců stavebních hmot. Limitujícím faktorem se stal i nedostatek kapacity stavebních firem zápasících s problémy při shánění pracovníků. Podle údajů Českého statistického úřadu bylo na konci druhého čtvrtletí rozestavěno celkem 173 tisíc bytů a dalších 68 tisíc bytů procházelo modernizací.

Klíčový význam pro akceleraci bytové výstavby měla zvýšená poptávka po bydlení, způsobená několika vlivy. Především to byla velmi dobrá dostupnost úvěrů daná růstem reálných mezd a historicky nejnižší úrovní úrokových sazeb. Trh bydlení také významně ovlivnila vyšší poptávka způsobená populační vlnou silných ročníků narozených v sedmdesátých letech 20. století. Atraktivita vlastnického bydlení dále byla podpořena spuštěním deregulace nájemného.

V této souvislosti je však také třeba zmínit uměle vyvolávané, nebo alespoň notně přiživované obavy ze skokového růstu cen bytů. Nejdříve to byl vstup Česka do Evropské unie, potom zmíněná deregulace nájemného a dnes opět přišlo na řadu staronové téma zvýšení sazby DPH. Před časem bylo aktuální kvůli přesunu stavebních prací ze snížené do základní sazby DPH. Nyní je to navýšení z důvodu sjednocení obou sazeb DPH.

Konec stavebního boomu

Počty prodaných bytů i jejich ceny tedy poměrně rychle stoupaly. Exponenciální růst však nikdy není trvale udržitelný. Další vývoj českého trhu s byty je velkou neznámou. Aktuální poptávka se zdá být do značné míry nasycena. Růst reálných mezd přibrzdí vyšší inflace. Z téhož důvodu porostou i úrokové sazby. Na trhu přitom jsou tisíce nových a zatím neprodaných bytů. Proto lze očekávat, že v příštím roce se stavební boom zastaví.

Rychle urvat, co se dá!

Pro developery, stavební firmy, realitní kanceláře a koneckonců i banky tvoří prodej bytů klíčový zdroj tržeb a zisků. V podstatě jim tedy ani nelze vyčítat, že v očekávání blížícího se zlomu se snaží využít situace a rychle prodat vše, co je postaveno - a dokonce i to, co ještě postaveno není. Postavit bytový dům totiž trvá včetně stavební přípravy minimálně dva roky a budoucnost v této oblasti je, diplomaticky řečeno, poněkud nejistá.

V souvislosti s dnešními cenami bytů se znovu objevují názory o nafouknuté bublině. Nepříjemnou vlastností cenových bublin je, že odhadnout jejich další vývoj je nemožné. Existence bubliny bývá potvrzena až v okamžiku, kdy praskne. Do té doby je možno o dosavadním cenovém vývoji i jeho další predikci jenom spekulovat. Ať už jsou ceny bytů v Česku nadsazené nebo ne, riziko dočasné cenové stagnace tu určitě je.

K dlouhodobě nejosvědčenějším taktikám prodejců čehokoliv, byty nevyjímaje, patří navodit u potenciálních kupujících dojem, že mají neopakovatelnou a časově omezenou příležitost pořídit něco výhodněji. Promeškají-li svou příležitost, prodělají. Předmětné zboží totiž později nebude k dostání vůbec nebo jen za vyšší cenu. Je s podivem, jak to skvěle funguje nejen v supermarketech, ale třeba i při prodeji spotřební elektroniky, automobilů a dokonce i bytů.

Stačí jednoduše uvést, že nový byt, který se dnes prodává za tři milióny korun, bude v lednu kvůli změně sazby DPH o 120 tisíc korun dražší. Méně dostupné budou i hypotéky, protože úrokové sazby i životní náklady domácností počátkem příštího roku porostou rychleji než mzdy. Banky proto mohou začít dělat se schvalováním úvěrů větší drahoty. Navíc tu máme zdražení energií, surovin atd. To všechno je sice pravda, ale je tu několik ale.

Jak „ušetřit” při pořízení nového bytu

Uvažuje-li člověk o pořízení vlastního bydlení a je-li schopen si vybrat některý z již existujících bytů, nejspíš by opravdu neměl příliš otálet. Zároveň by ale neměl vybírat narychlo a pod tlakem. Vždyť nejspíš půjde o jednu z největších investic v jeho životě, kterou navíc bude muset desítky let splácet. Nechat se dotlačit k rychlému podpisu smlouvy anebo přistoupit na příliš vysokou cenu jenom kvůli obavám ze změny sazby DPH je nesmysl.

Ještě riskantnější je však pro kupujícího finta, s níž v poslední době přišli developeři. Nabízejí totiž klientům, aby se zdražení bytu v důsledku zvýšení sazby DPH vyhnuli tím, že ještě letos zálohově zaplatí celou kupní cenu bytu, který zatím existuje jenom na papíře. Stačí, když stavba bude letos zahájena a budou jen vykopané základy. K dokončení stavby a jejímu zápisu do katastru nemovitostí pak může dojít třeba až za dva roky.

Risk je zisk?

Rizika vyplývající z takovéhoto postupu jsou přitom zřejmá. Zájemce o byt totiž zaplatí za něco, co ještě dost dlouho nebude jeho. Jen stěží si přitom může být jistý, že dokončený byt bude odpovídat jeho představám. Riziko zneužití zálohově poskytnutých prostředků lze do značné míry ošetřit dobrou smlouvou. V případě rizika nekvalitního provedení stavebních prací v rozporu s projektovou dokumentací a obrázky v katalogu to ale už tak snadné není.

Není nijak neobvyklé, že developerský projekt realizuje zvlášť k tomuto účelu založená společnost s ručením omezeným. Ta nemusí disponovat prakticky žádným majetkem. Reálná vymahatelnost jakýchkoliv budoucích závazků pak může být pro podvedené klienty krajně obtížná. Zaplacením celé kupní ceny v předstihu navíc klient přijde o úroky, které bude muset zaplatit bance, popřípadě o ušlý výnos. Jeho finanční ztráta pak bude vyšší než úspora na DPH.