Portfolio: Schief (ab)gewickelt

Ob Anleger von Immobilienfonds in Auslösung ihr Geld in voller Höhe zurückbekommen, ist zumeist noch ungewiss. Ein Überblick zur Situation der Produkte. von Georgia Hädicke

Sobald ein Fondsanbieter die Auflösung eines Produkts ankündigt, bekommt die Gesellschaft Zeit, das im Fonds enthaltene Vermögen zu Geld zu machen und davon Anleger und Gläubiger auszuzahlen. Branchenüblich ist meist eine Frist von drei Jahren, beim Kanam Grundinvest sind es jedoch fast fünf Jahre. Die Fonds dürfen keine Anteile ausgeben oder zurücknehmen. Stattdessen bekommen die Anleger in bestimmten Abständen eine Ausschüttung je Anteil, die meisten Anbieter kündigten ihren Investoren halbjährliche Auskehrungen an. Die Auszahlung erfolgt über die Depotbanken der Gesellschaften. Sollte es ein Fonds nicht schaffen, binnen der Frist alle Immobilien zu verkaufen, gehen diese mit dem Stichtag der Auflösung auf die Depotbank über.

Welche Faktoren beeinflussen die Ausschüttungen an Anleger?

Wie die Investoren am Ende dastehen, hängt im Wesentlichen davon ab, ob es den Fonds gelingt, die Objekte zum Verkehrswert zu verkaufen - oder sogar darüber. Das ist allerdings nicht immer so leicht: "Die Verhandlungen von Immobilientransaktionen ziehen sich in die Länge", schreibt etwa das Management des Axa Immoselect in seinem Jahresbericht.

Fondsgesellschaft des Jahres 2012 - Leserumfrage mit Gewinnspiel

Die Fondsmanager machen dafür die generell schwierige Lage an den Finanzmärkten verantwortlich. Hinzu kommt aber, dass die Abwicklungsfrist für die Anbieter Druck aufbaut. Doch selbst, wenn die Kaufpreise über dem Verkehrswert liegen, heißt das nicht, dass immer ein Gewinn dabei herausspringt, von dem Anleger ausgezahlt werden können.

Die Transaktionskosten schmälern den Gewinn oder machen den Verkauf sogar zu einem Verlustgeschäft. Besonders problematisch ist es, wenn das Objekt nicht schuldenfrei ist. Denn weil die Anbieter ihre Immobilien früher aus dem Bestand nehmen müssen, kippen damit auch die dafür vorgesehen Finanzierungspläne.

Die Fonds müssen dann Vorfälligkeitsentschädigungen an die Banken zahlen. "Diese Extrakosten schmälern die Veräußerungserlöse weiter und gehen letztlich zulasten der Anleger", heißt es bei der Ratingagentur Scope.

Müssen Anleger Ausschüttungen abwarten, um an ihr Geld zu kommen?

üssen Anleger Ausschüttungen abwarten, um an ihr Geld zu kommen? Die Rückgabe der Anteile ist bei einem Fonds in Auflösung nicht mehr möglich. Wer seinen Anteil unbedingt loswerden will, kann ihn über die Fondsbörse verkaufen. Auch dabei ist allerdings Vorsicht angesagt: Denn die Kurse für die Anteile werden bei einem Fonds in Abwicklung nicht mehr nach den enthaltenen Vermögenswerten berechnet, sondern einzig auf Basis von Angebot und Nachfrage. Das heißt, dass es zu jedem Verkaufsauftrag ein passenden Kaufauftrag geben muss - was für die Verkäufer zu erheblichen Kursabschlägen führen kann. "Daher ist es für Anleger ratsam, bei Verkaufsorders Limits anzugeben", sagt ein Sprecher der Fondsbörse Hamburg-Hannover.

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