Renovierung: Wann der Mieter pinseln muss

In beinahe jedem Mietvertrag steht, dass die Renovierung Sache des Mieters ist. Viele dieser Klauseln hat der Bundesgerichtshof jedoch zuletzt gekippt - und damit Millionen von Mietern das Streichen erspart. FTD-Online erklärt die Rechtslage von Heinz-Roger Dohms

Der Bundesgerichtshof (BGH) verhandelt seit dieser Woche einen Fall, der nach Einschätzung des Mieterbunds jeden zweiten Mietvertrag in Deutschland betreffen könnte. Im Kern geht es um die Frage, ob ein Vermieter als Ausgleich für mittlerweile ungültige Renovierungsklauseln die Miete erhöhen darf.

Damit entscheiden die Karlsrichter Richter einen Fall, den sie selbst heraufbeschworen haben - schließlich hat der BGH die Rechte der Mieter in den vergangenen fünf Jahren durch eine Reihe spektakulärer Urteile gestärkt. FTD-Online gibt einen Überblick über die aktuelle Rechtslage und erklärt, wann der Mieter zum Pinseln greifen muss.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff Schönheitsreparatur, von dem das Mietrecht spricht, führt in die Irre. Um Reparaturen geht es nämlich gar nicht, sondern allein um Malerarbeiten, also ums Streichen, Gipsen, Tapezieren und Lackieren. Betroffen sind Decken, Wände, Heizungen sowie die Innentüren und die Innenseiten der Fenster - die Balkongitter aber nicht.

Mieter oder Vermieter - wer steht in der Pflicht?

Die Wohnung gehört dem Vermieter - also ist es seine Sache, sie in Schuss zu halten. Theoretisch. In der Praxis wälzen Vermieter die Renovierungspflicht durch entsprechende Klauseln allerdings meist auf den Mieter ab. Bis vor wenigen Jahren sind die Eigentümer mit dieser Strategie gut gefahren. Einige Vertragsformulierungen hat der BGH in den letzten Jahren allerdings für unrechtmäßig erklärt und damit die Mieter von der Pflicht zu pinseln befreit.

Welche Klauseln sind unzulässig?

Bei regelmäßigen Renovierungen gilt: Je starrer die Klausel im Mietvertrag formuliert ist, desto besser stehen die Chancen für den Mieter, dass der Passus unwirksam ist. So verwarf der BGH zum Beispiel eine Klausel, die den Mieter verpflichtete, "Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren" auszuführen (Az. VIIII ZR 360/03). Der strenge Zeitplan lasse eine bedarfsgemäße Renovierung nicht zu, entschieden die Richter. Der Vermieter muss nun selbst streichen. Hätte es im Mietvertrag hingegen geheißen, die Schönheitsreparaturen seien "im Allgemeinen" in einem Zeitraum von drei Jahren auszuführen, hätte die Klage des Mieters wohl keinen Erfolg gehabt.

Was gilt beim Auszug?

Der Vermieter kann den Mieter zwar veranlassen, beim Auszug zu renovieren. Allerdings braucht der Mieter die Wohnung grundsätzlich nur so weit instand zu setzen, wie er sie auch "abgewohnt" hat. Klauseln, die dem Mieter eine Renovierung unabhängig von der Dauer des Mietvertrags aufbürden, hat der BGH deshalb gekippt (Az. VIII ZR 302/02, 335/02). Auf wackligen Beinen stehen auch Paragraphen, nach denen der Mieter während der Vertragsdauer regelmäßig renovieren soll, unabhängig davon aber auch noch beim Auszug zum Streichen verpflichtet ist (BGH, Az. VIII ZR 308/02).

Handwerker oder Hobbymaler?

Schönheitsarbeiten sind "fachgerecht", aber nicht zwingend "fachmännisch" zu erledigen. Klauseln, die den Mieter verpflichten, für die Renovierung einen Handwerker zu beauftragen, sind demnach unwirksam. Auf der anderen Seite braucht der Vermieter allerdings auch keinen Pfusch zu akzeptieren: Streicht der Mieter selbst, so hat der Inhaber der Wohnung einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten gewissen Qualitätsstandards genügen. Im Zweifel können die Parteien einen Gutachter einschalten.

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